Promremont34.ru

Авто мастеру
81 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Государственная регистрации залога прав требования участника долевого строительства

Правовые отношения, связанные с залогом недвижимости (ипотекой), регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
В соответствии со ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Отношения, связанные с привлечением средств участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулируются нормами Федерального закона от 29.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон № 214-ФЗ).
Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, определен ст.20 Закона об ипотеке, а также Инструкцией о порядке государственной регистрации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213 (далее — Инструкция).
Согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Такая регистрация осуществляется без уплаты государственной пошлины. Регистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если застройщик и участник долевого строительства обратились с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащего достаточные сведения о залогодержателе, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, и из которого следует, что платежи осуществляются участником долевого строительства с использованием кредитных средств, либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве, представив также договор, на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (кредитный договор), государственная регистрация ипотеки в силу закона в соответствии с п. 2 ст.20 Закона о регистрации может быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве без дополнительной уплаты государственной пошлины.
Если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона.

Главный специалист-эксперт
отдела регистрации прав
государственный регистратор О.З. Козакова

Залог прав требования по договору долевого участия

Что это?

Соглашение залога права требования по ДДУ – это будущее право собственности, которое появляется по факту сдачи возведенного объекта, заключения акта приема-передачи.

В том случае, если семья не имеет возможности (в случае неимения постоянного места жительства) либо желания ждать завершения строительства многоквартирного здания, они могут воспользоваться возможностью купить личное жилое помещение.

Для такой цели нужно обратиться в наиболее подходящее финансовое учреждение, составив и подав заявку об оформлении ипотеки.

Тогда как в качестве залога банку предоставляется действующий ДДУ .

Залог прав требования по договору долевого участия в в строительстве

Оформление залога

Дабы оформить ипотеку, максимально оперативно приобрести новую недвижимость, в которую можно сразу же заехать для постоянного проживания, дольщик вправе передать личные права на возводящийся объект кредитному учреждению.

В ситуации, если до завершения строительства заемщик не сможет полностью выплатить всю установленную сумму по ипотечной ссуде, данный недвижимый объект автоматически перейдет в собственность финансово-кредитной организации.

После того как дольщик полностью выполнить все свои банковские долговые обязательства, к нему обратно вернется залог.

Залог в пользу банка

В случае неблагоприятного развития событий (в частности, при просрочке, отсутствия возможности каждый месяц перечислять ипотечные платежи и прочее) банковский институт осуществляет свое право, а также может изъять возведенное жилое помещение, которое прежде было передано в качестве залога.

Специфика кредитования

Любой ДДУ в строительстве в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в структурах Росреестра .

По факту осуществления данной процедуры дольщик приобретает право требовать от строительной фирмы, которая является застройщиком, реализации личных договорных обязательств в предустановленные сроки, в полном объеме.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данные права требования могут являться полноценным, самостоятельным предметом залога, гарантируя осуществление обязательств заемщика перед банковским институтом.

Во время оформлении ипотеки финансово-кредитное учреждение должно выполнять проверку:

Объекта соглашения долевого участия, а именносоответствие стадий строительства сопровождающим разрешительным документам, точное совпадение по срокам
Застройщикав частности его уставной документации, законности, факта наличия разрешений на строительство, лицензий, детально рассматривается репутация фирмы (в арбитражных спорах, судебных постановлениях, СМИ). Соответственно, чем лучший рейтинг имеет застройщик на рынке строительных услуг, тем более высокая вероятность получения одобрения на ипотечный кредит

Кроме того, в договоре о предоставлении ипотеки отмечается номер ДДУ , полное название структуры, которая зарегистрировала права залогодателя.

В случае, если что-то из вышеуказанного не было отмечено в документации (если заемщик не располагает подобной информацией либо же данные в целом отсутствуют), соглашение залога не может считаться таким, которое было заключено.

На какие варианты могут рассчитывать дольщики

Допустимо взять ипотечную либо потребительскую ссуду.

Современные эксперты настоятельно рекомендуют обращаться только в те фирмы, которые обслуживают застройщика.

К примеру, банк предоставляет строительной организации средства на постройку многоквартирного здания либо же выполняет своих услуги по расчетам.

Данное учреждение проинформировано о всех тонкостях, проблемах, имеет доступ ко всем требуемым документам о недвижимом объекте, о застройщике, осознает фактическое финансовое положение строительной организации, а также ее потенциал.

Какую ответственность несет застройщик

В ситуации, если строительное предприятие не в состоянии рассчитаться по ссуде, банковская фирма может рассчитывать как на участок земли, который с самого начала являлся залогом, так и на возведенный МКД .

Договор залога

Документ оформляется стандартно в текстовом виде.

Значимые условия заключения данной закладной:

Необходимость госрегистрациисоглашение должно быть соответствующим образом оформлено в структурах Росреестра
Важность формального извещения фирмы-застройщикав случае, если дольщик целиком выплатил личное участие в паевом строительстве, будущий объект недвижимости ему принадлежит, соответственно никто не вправе помешать особе выполнять передачу своего имущества в залог

Обязательный комплект документов

Для того, чтобы выполнить регистрацию закладной, нужно передать в Росреестр :

  • В ситуации, если заемщик пребывает в законном браке также может потребоваться письменное согласие второго супруга;
  • Кредитное соглашение ради которого и была оформлена закладная;
  • Платежка, удостоверяющая факт перечисления госпошлины за регистрацию;
  • Документ, который подтверждает ДДУ , личность заявителя (оригинал и копия);
  • Заявка – составляется от лица банка-залогодержателя и заемщика-залогодателя.

Процедура регистрации

Необходимо посетить офис Росреестрапредоставить стандартный пакет документации;
В случае, если все документы собраны и составлены корректнонет необходимости в дополнительных бумагах, работник забирает их, составив расписку, назначает конкретную дату, когда допустимо будет их забрать.

Типовой шаблон

В стандартном бланке соглашения в обязательном порядке указаны:

— Основания для приобретения права собственности на объект ДДУ в возведении многоэтажного здания;

— Дата, а также точное время осуществления передачи, детальная техническая характеристика будущей недвижимости (совокупная площадь, этажность, сколько комнат в квартире, количество и качество отделки и прочее).

Образец дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве смотрите в статье: дополнительное соглашение к договору долевого участия.

Сумма государственной пошлины

Цена регистрации договора в Росреестре в 2019-м году насчитывает:

  • 4 тыс. руб. — для юридических лиц (для фирм, учреждений, предприятий);
  • 1 тыс. руб. – для физических лиц (для обычных граждан).

Видео: Все о договоре долевого участия в строительстве:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

  • Топ-10 лучших агентств недвижимости Омска


Как правильно брать ипотеку


Топ-10 лучших агентств недвижимости Тулы


Всегда ли нужны услуги риэлтора?


Топ-10 лучших агентств недвижимости Липецка

Залог права требования участника долевого строительства в 2021 году

Что такое залог права требования участника долевого строительства, какие нюансы могут возникнуть при его оформлении и зачем вообще его оформлять Вы узнаете изданной статьи.

  1. Участник долевого строительства
  2. Залог права требования участника долевого строительства
  3. Правовое регулирование
  4. Договор долевого строительства
  5. Особенности залога прав
  6. Важно!Зарегистрировать договор залога можно только после уплаты государственной пошлины в бюджет.
  7. Договор залога
  8. Выводы
  9. Часто задаваемые вопросы

Участник долевого строительства

Участником долевого строительства является гражданин, заключивший договор долевого участия с какой либо строительной организацией. По такому договору строительная организация берет на себя обязанность построить и сдать в эксплуатацию объект недвижимости за счет денежных средств, которые вкладывают так называемые «дольщики». А граждане, заключившие такой договор, берут на себя обязанность внести определенную, прописанную в договоре сумму денежных средств, в определенный срок. А также принимают на себя обязанность принять объект недвижимости, который построит организация-застройщик, при удовлетворительном качестве постройки жилья. Вот об этом праве участника долевого строительства и пойдет речь.

Залог права требования участника долевого строительства

При оформлении Договора долевого строительства у гражданина есть возможность оформить ипотечный кредит на сумму денежных средств, которые он обязан внести организации-застройщику. А поскольку квартира еще не построена и не сдана, она не может выступать залогом для банка при оформлении ипотеки. В таком случае залогом как раз и выступает право требования участника. Это оформляется договором ипотеки и договором залога.

Важно! Если оформление ипотечного договора осуществляется после подписания акта о передаче объекта недвижимости в пользование «дольщика», то оформляется не залог права требования, а залог уже принятой недвижимости.

Правовое регулирование

Законодательство строго регулирует передачу прав требования такими законодательными актами, как Федеральный закон Об участии в долевом строительстве 214-ФЗ, Федеральный закон 324-ФЗ, Федеральный закон 405-ФЗ, Федеральный закон 218-ФЗ и 102-ФЗ и другими.

К тому же, условия и форма договора залога подробно описаны в ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор долевого строительства

Регистрация ипотечного кредита и возможность его оформления возможна только после регистрации Договора долевого строительства. В настоящее время такой договор подлежит обязательной регистрации и регулирует взаимоотношения между строительной организацией и «дольщиком».

Важно! Без регистрации ДДС выдача кредита на недвижимость, которую еще не построил застройщик, не возможна.

Договор долевого строительства должен содержать всю информацию о застройщике, участнике и объекте недвижимого имущества, который строительная организация обязуется построить.

Особенности залога прав

Для того, чтобы оформить залог права требования по закону, нужно заключить Договор залога, который также регистрируется в МФЦ. По договору залога одной стороной выступает гражданин-участник долевого строительства, а другой стороной выступает банк, который предоставил денежные средства в кредит «дольщику».

Важно! Зарегистрировать договор залога можно только после уплаты государственной пошлины в бюджет.

Размер пошлины зависит от того, кто является сторонами по договору залога.

Стороны договораРазмер государственной пошлины
Между физическими лицами1000 рублей
Между юридическими лицами4000 рублей
Между физическим и юридическим лицами1000 рублей

Таким образом, из таблицы мы можем увидеть, что если банковская организация заключает договор с физическим лицом — участником долевого строительства, то размер пошлины будет равняться одной тысяче рублей. Гос.пошлина уплачивается до момента подачи договора залога на государственную регистрацию.

Важно! В залог можно передать свои права на строящийся объект недвижимости не только по договору Ипотеки на этот объект, но и при оформлении любого другого кредита, согласно условиям которого требуется залог.

То есть это может быть кредит на личные нужды, но чтобы обеспечить возвратность кредита банк может попросить представить какой то залог. В такой договоре залогом может выступить право требования участника долевого строительства.

Договор залога

Залог прав требования оформляется договором, который обязан пройти государственную регистрацию. Без выполнения этого действия договор будет считаться не действительным. Как правило, такой договор оформляется кредитной организацией, юристы которой все проверяют и могут грамотно составить данный документ.

Читать еще:  Особенности расторжения договора купли-продажи автомобиля по инициативе покупателя и продавца

В договоре залога прав должны быть указаны согласно ст.339 ГК РФ следующие обязательные реквизиты:

  • предмет залога;
  • размер обязательств;
  • существо договора;
  • срок исполнения обязательств сторон.

Также в таком договоре должен быть предусмотрен порядок реализации имущества в залоге, будет ли обязательным решение суда на реализацию или достаточно внесудебного регулирования данного вопроса.

Выводы

Залог права требования дольщика чаще всего оформляется при оформлении кредита участником долевого строительства и представляет собой меру обеспечения кредита. То есть это установленное договором право кредитной организации завладеть построенным застройщиком жильем или правом требования у застройщика жилья, если гражданин, заключивший договор залога не сможет выполнять свои обязательства по кредиту.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Каким образом оформляется залога права требования участника?

Ответ: Залог права оформляется договором залога, который должен быть в обязательном порядке пройти государственную регистрацию.

Вопрос: Кто может выступать сторонами договора залога?

Ответ: Выступать как стороны залогового договора могут как юридические лица так и физические.

Вопрос: От чего зависит размер государственной пошлины при регистрации договора залога?

Размер государственной пошлины различен для разных категорий и зависит от того, является ли юридическим или физическим лицом сторона договора. Если договор заключается между физическими лицами, что тоже возможно, то государственная пошлина составляет одну тысячу рублей, если между юридическими — четыре тысячи, а если же договор заключается между физическим лицом и юридическим, то размер ее будет составлять одну тысячу рублей.

Ипотека прав по договору долевого участия в строительстве: комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ

Предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ (постановление № 13905/10 по делу А56-37255/2009) стал следующий вопрос:

возникает ли в силу закона залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, если кредит предоставлен для оплаты по договору участия в долевом строительстве, и подлежит ли такой залог (ипотека) государственной регистрации одновременно с договором участия в долевом строительстве без представления в регистрирующий орган специального заявления.

Заявитель — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу полагал, что действующее законодательство дает основание для отрицательного ответа на этот вопрос. По мнению заявителя в рассматриваемом случае залог в силу закона не возникает, т.к. отсутствует условие для возникновения такого залога, сформулированное в п. 3 ст. 334 ГК РФ, согласно которой залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При этом заявитель не согласился считать положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, о том, что к залогу права требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества основанием для применения к этим случаям правил о законном залоге.

Все судебные инстанции и Президиум ВАС РФ с таким выводом не согласились. Опираясь на положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, и устанавливающего возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, и указывающей на то, что к залогу права требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, Президиум констатировал, что законный залог прав требования по договору участия в долевом строительстве возникает и ипотека в этом случае подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

Оценивая обоснованность рассматриваемого постановления, нужно прежде всего отметить, что сам факт принятия данного вопроса к рассмотрению Президиумом ВАС РФ, свидетельствует о том, что толкование рассмотренных выше норм, не является простым и однозначным. Причиной этому являются не вполне удачные формулировки закона. Вместе с тем, автору настоящего комментария ближе позиция заявителя, а не Президиума ВАС РФ.

Залог в силу закона — особая правовая конструкция, которая призвана обеспечить более эффективную защиту кредитора по обязательству в строго определенных законом случаях. Именно об этом говорит п. 3 ст. 334 ГК РФ. Согласно этой норме для возникновения законного залога в законе должны быть предусмотрены: а) обстоятельства, при наступлении которых возникает законный залог; б) имущество, которое будет находиться в залоге; в) обязательство, для обеспечения которого имущество будет находиться в залоге. Очевидно, такие жесткие требования в данном случае предъявляются для того, чтобы защитить интересы должника-залогодателя.

Если же обратиться к аргументации постановления, то мы увидим, что в нем отсутствует указание на то, в каком законе отражены все перечисленные обстоятельства для случая залога прав требования по договорам участия в долевом строительстве (потому, что такого закона нет). Вместо этого Президиум в качестве аргумента приводит утверждение о том, что из положений абзаца второго п. 5 ст. 5 и ст. 77 Закона об ипотеке «не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора». Таким образом, требование о необходимости прямого указания в законе на обстоятельства, при которых возникает законный залог, фактически подменяется толкованием закона, которое является настолько широким, что выходит за рамки его действительного смысла. Фактически, Президиум ВАС РФ использовал в данном случае аналогию закона, применение которой для данного случая недопустимо, исходя из содержания п. 3 ст. 334 ГК РФ.

С точки зрения автора комментария мы в данном случае имеем дело с далеко не первым случаем выхода Высшего Арбитражного Суда РФ за рамки судебного толкования закона, с фактическим исправлением и «улучшением» действующего законодательства, которое происходит как в постановлениях по отдельным делам, так и при даче руководящих разъяснений.

Но в данном случае необходимо обратить внимание на ряд последствий данного постановления, которые вряд ли можно отнести к позитивным.

1. Предлагаемый подход существенно снижает правовую защиту участников долевого строительства в их отношениях с банками. Автоматическое возникновение залога при получении кредита снимает с банков обязанность не только указывать об этом в договорах, но и разъяснять участникам долевого строительства последствия заключения сделки. Создаются условия, при которых граждане будут узнавать о том, что их права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге, только после получения зарегистрированного договора. Это может приводить к увеличению количества споров между банками и участниками долевого строительства.

2. Отсутствие необходимости специального заявления на регистрацию залога в случае регистрации договоров участия в долевом строительстве неизбежно приведет к значительному увеличению количества ошибок регистраторов при определении наличия или отсутствия законного залога в каждом конкретном случае. С одной стороны, это приведет к необоснованной регистрации залогов, а с другой стороны — к отсутствию регистрации залога там, где он считается возникшим в соответствии с постановлением Президиума. И то, и другое приведет к нарушению прав участников долевого строительства. При этом нужно иметь в виду, что в отличие от ипотеки на основании договора, ипотека на основании закона возникает и существует независимо от государственной регистрации. При этом будут случаи, когда участник долевого строительства даже после регистрации договора не будет знать о том, что его права находятся в залоге у банка, что не повлияет на возможность банка обратить взыскание на предмет залога.

Отвлекаясь от конкретного судебного акта, нужно отметить, что автор настоящего комментария неоднократно высказывался против регистрации даже законного залога без заявления залогодателя (Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, С. 235-326; Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. М., 2011, С. 69)

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое постановление, имеющее далеко не бесспорную аргументацию, приведет к нарушению существующего баланса интересов в отношениях между участниками долевого строительства и банками в пользу последних.

Залог прав требования по договору долевого участия

Долевое строительство, предусматривает собой передачу денежных средств за жилую площадь застройщику на этапе строительства объекта. При этом застройщик обязан предоставить разрешение на строительство объекта.

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру
+7
для Москвы и МО,
+7 (812) 317-60-16
для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер
+8
Привлечения денежных средств от физических может осуществляться при следующих условиях :

  • оформление договора долевого участия ;
  • строительство ведет строительная компания или жилищно-строительный кооператив.

Важно. В связи с договором долевого строительства у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершению строительства.

Договор долевого строительства заключается между застройщиком и группой людей либо одним гражданином, который обязует застройщика своевременно построить объект и ввести его в эксплуатацию, а участников долевого строительства вовремя внести определенную сумму для начала строительства.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Предмет договора

1.1. Настоящий договор является обеспечением исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору [указать вид договора] N [значение] от [число, месяц, год] (далее — основной договор).

1.2. По настоящему договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N [значение] от [число, месяц, год] (далее — договор участия в долевом строительстве), заключенного между Залогодателем и [наименование застройщика] (далее — Застройщик).

1.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществлена [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год], номер государственной регистрации [значение].

1.4. Объектом долевого строительства, подлежащего передаче Залогодателю в соответствии с договором участия в долевом строительстве, является: [указать наименование и характеристики объекта долевого строительства].

Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Залогодателю — [срок].

1.5. Право требования, являющееся Предметом залога, оценивается Сторонами в сумме [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.6. Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что все обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, выполнены им в полном объеме и своевременно. В том числе Залогодатель уплатил Застройщику сумму [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.7. Предмет залога не обременен какими-либо обязательствами Залогодателя перед третьими лицами и свободен от их притязаний, под арестом или запретом не состоит.

1.8. Залогодатель подтверждает, что предупредил в письменной форме Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации настоящего договора правах третьих лиц на Предмет залога.

В случае неисполнения Залогодателем этой обязанности Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий настоящего договора.

1.9. В силу залога Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательства по основному договору получить удовлетворение за счет Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

1.10. Залог права требования к Застройщику возникает с момента государственной регистрации настоящего договора.

Залог прав требования по договору долевого участия в в строительстве

Оформление залога

Дабы оформить ипотеку, максимально оперативно приобрести новую недвижимость, в которую можно сразу же заехать для постоянного проживания, дольщик вправе передать личные права на возводящийся объект кредитному учреждению.

В ситуации, если до завершения строительства заемщик не сможет полностью выплатить всю установленную сумму по ипотечной ссуде, данный недвижимый объект автоматически перейдет в собственность финансово-кредитной организации.

О ценах долевого участия в строительстве, читайте здесь.

После того как дольщик полностью выполнить все свои банковские долговые обязательства, к нему обратно вернется залог.

Читать еще:  Как оформить куплю-продажу автомобиля: советы юриста

Залог в пользу банка

В случае неблагоприятного развития событий (в частности, при просрочке, отсутствия возможности каждый месяц перечислять ипотечные платежи и прочее) банковский институт осуществляет свое право, а также может изъять возведенное жилое помещение, которое прежде было передано в качестве залога.

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом

2.1. Залог права требования обеспечивает исполнение Залогодателем следующих обязательств по основному договору:

— по основному долгу: [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате процентов в сумме [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате штрафных санкций в порядке и размере согласно основному договору.

2.2. Сроки исполнения обязательств Залогодателя по основному договору установлены в самом договоре.

2.3. Залог права требования по настоящему договору обеспечивает требование Залогодержателя по основному договору в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая расходы по взысканию и реализации заложенного имущества.

2.4. При изменении условий основного договора залог права требования по настоящему договору обеспечивает выполнение Залогодателем обязательств по основному договору с учетом внесенных в него изменений.

Варианты получения займа

Получить деньги под залог договора ДДУ можно разными способами – у разных кредиторов. От вида кредитора будет зависеть стоимость кредита, срок выдачи и условия сделки.

Какие есть варианты:

  • Получить кредит в банке. Ставка ниже, чем у других кредиторов, а срок выдачи денег больше – банк тщательно проверяет застройщика. Нужно учитывать, что далеко не все банки выдают кредиты под залог ДДУ, поэтому стоит рассмотреть либо альтернативные варианты кредитования, либо другого кредитора.
  • Оформить заем в МФО, КПК или другой организации, выдающей кредиты. Ставки могут быть выше, чем в банке, однако получить деньги легче – даже с плохой кредитной историей или без официального трудоустройства.
  • Взять деньги у частного лица – у друзей, знакомых или посторонних физических лиц, которые занимаются предоставлением кредитов. Последний вариант – самый ненадежный, зато можно договориться о низком проценте или длительном сроке кредитования.

Предлагаем ознакомиться Прописать родственника в квартиру без права собственности

Права и обязанности сторон

3.1. Залогодатель обязуется:

3.1.1. Принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а в случае возникновения такой угрозы, немедленно уведомлять об этом Залогодержателя.

3.1.2. По требованию Залогодержателя предоставлять ему для ознакомления подлинники документов, имеющих отношение к Предмету залога.

3.1.3. Не передавать право требования в последующий залог.

3.1.4. Не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

3.1.5. В [значение]-дневный срок с момента заключения настоящего договора уведомить Застройщика о состоявшемся залоге права требования.

3.2. Залогодержатель обязуется по требованию Залогодателя выдавать ему документ о полном или частичном выполнении Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель имеет право:

3.3.1. Проверять по документам наличие закладываемого права требования.

3.3.2. Принимать самостоятельно меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц.

3.3.3. Потребовать досрочного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

3.3.4. Обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Залогодателем требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.

3.3.5. Передать свои права по настоящему договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Нотариальное заверение

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

  • установлена законом или соглашением;
  • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

  • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
  • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.

ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

Основания и порядок обращения взыскания на предмет залога

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства по основному договору для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено взыскание на Предмет залога.

4.2. Взыскание по требованиям Залогодержателя обращается на Предмет залога по решению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Иск об обращении взыскания на Предмет залога предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

Специфика кредитования

Любой ДДУ в строительстве в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в структурах Росреестра .

По факту осуществления данной процедуры дольщик приобретает право требовать от строительной фирмы, которая является застройщиком, реализации личных договорных обязательств в предустановленные сроки, в полном объеме.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данные права требования могут являться полноценным, самостоятельным предметом залога, гарантируя осуществление обязательств заемщика перед банковским институтом.

Во время оформлении ипотеки финансово-кредитное учреждение должно выполнять проверку:

Объекта соглашения долевого участия, а именносоответствие стадий строительства сопровождающим разрешительным документам, точное совпадение по срокам
Застройщикав частности его уставной документации, законности, факта наличия разрешений на строительство, лицензий, детально рассматривается репутация фирмы (в арбитражных спорах, судебных постановлениях, СМИ). Соответственно, чем лучший рейтинг имеет застройщик на рынке строительных услуг, тем более высокая вероятность получения одобрения на ипотечный кредит

Кроме того, в договоре о предоставлении ипотеки отмечается номер ДДУ , полное название структуры, которая зарегистрировала права залогодателя.

В случае, если что-то из вышеуказанного не было отмечено в документации (если заемщик не располагает подобной информацией либо же данные в целом отсутствуют), соглашение залога не может считаться таким, которое было заключено.

На какие варианты могут рассчитывать дольщики

Допустимо взять ипотечную либо потребительскую ссуду.

Современные эксперты настоятельно рекомендуют обращаться только в те фирмы, которые обслуживают застройщика.

К примеру, банк предоставляет строительной организации средства на постройку многоквартирного здания либо же выполняет своих услуги по расчетам.

Данное учреждение проинформировано о всех тонкостях, проблемах, имеет доступ ко всем требуемым документам о недвижимом объекте, о застройщике, осознает фактическое финансовое положение строительной организации, а также ее потенциал.

Какую ответственность несет застройщик

В ситуации, если строительное предприятие не в состоянии рассчитаться по ссуде, банковская фирма может рассчитывать как на участок земли, который с самого начала являлся залогом, так и на возведенный МКД .

Заключительные положения

7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет Залогодатель.

7.3. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем обязательств по основному договору.

7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

7.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

7.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как проходит получение средств:

  • • Оставьте заявку на сайте или по телефону.
  • • Посетите офис с оригиналами документов.
  • • Обсудите и согласуйте со специалистом все условия.
  • • Подпишите договор займа.
  • • Подайте договор на государственную регистрацию.
  • • Получите деньги.

*Деньги могут быть выданы наличными или перечислены на банковский счет, в особых случаях возможно получение аванса до сделки.

Залог права требования участника долевого строительства

​Что такое залог прав требования по договору долевого участия? Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов оформляется в виде договора с застройщиком. По данному соглашению у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершении строительства, которое может выступать в качестве способа обеспечения обязательств перед третьими лицами.

Правовые основания возникновения у дольщика права требования

Предметом соглашения, которое заключают граждане с застройщиком, являются взаимные обязательства сторон:

  • дольщик обязуется уплатить стоимость будущего жилого помещения после заключения договора;
  • застройщик принимает на себя обязательство завершить строительство в установленный договором срок и передать готовый объект покупателям.

Таким образом, с момента внесения требуемой суммы по договору у граждан возникает право требования передачи ему готового жилого помещения в конкретно оговоренный срок. Федеральным законом № 218-ФЗ декларируется презумпция добропорядочности сторон долевого строительства, что подразумевает надлежащее исполнение ими взятых на себя обязательств.

Право требования о передаче объекта гарантировано законом, и, следовательно, может выступать полноценным способом обеспечения обязательств перед третьими лицами. На практике, такое обеспечение реализуется путем предоставления банку залога при получении ипотечного кредита.

Порядок оформления залога права требования

В качестве залога по ипотечному обязательству могут выступать следующие предметы:

  • объекты недвижимого имущества;
  • права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства выступает готовый и фактически существующий объект недвижимости, сложности по регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства непосредственно в отношении будущего объекта возможен только в том случае, если у залогодателя имеется законное право требовать ему передачи указанного имущества спустя определенный промежуток времени.

Для возможности оформить залог под право требования у кредитора (банка) должна быть гарантия, что помещение будет реально создано и передано на законном основании участнику долевого строительства. Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:

  • договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
  • разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
  • иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).

Так как ипотечный договор с оформлением залога в виде права требования, как правило, направляется на оплату обязательства по соглашению с застройщиком, банк получает возможность контролировать передачу средств непосредственно застройщику. Одновременно у банка возникает заинтересованность в завершении строительства со стороны застройщика, чтобы гарантировать надлежащее соблюдение условий залога.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства можно представить в виде пошаговой инструкции, которая содержит следующие этапы:

  1. надлежащее оформление правоотношений между застройщиком и гражданином в виде договора долевого участия;
  2. установление в положениях договора условий, порождающих возникновение безусловного права требования передачи готового объекта;
  3. обращение в кредитное учреждение с заявкой на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  4. представление банку документации, необходимой для одобрения выдачи кредита;
  5. проверка представленных сведений, в том числе о стадии готовности многоквартирного дома;
  6. одобрение заявки на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  7. оформление ипотечного договора и соглашения о залоге;
  8. государственная регистрация залогового обязательства в органах Росреестра;
  9. выдача средств ипотечного кредита заявителю или перечисление ее в адрес застройщика.
Читать еще:  Как расторгнуть договор купли-продажи автомобиля

Ключевым этапом процедуры оформления залогового обязательства будет являться момент государственной регистрации, после чего правоотношение залога вступит в юридическую силу.

На государственную регистрацию представляется договор об установлении залогового обязательства, в содержание которого необходимо включить:

  1. сведения о договоре участия в долевом строительстве, в том числе информацию о его государственной регистрации;
  2. детальное описание будущего объекта, на который у гражданина возникло право требования;
  3. ссылка на документы, подтверждающие законный характер строительных работ (разрешение на строительство, утвержденная архитектурно – строительная документация);
  4. указание на размер обязательства, в отношении которого устанавливается залог (его размер соответствует сумме кредитного соглашения);
  5. описание предмета залога и основания для его возникновения.

Договор подписывается обеими сторонами и одновременно с остальными документами направляется на государственную регистрацию.

Государственная регистрация залога права требования

Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.

Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:

  1. через территориальное подразделение службы Росреестра;
  2. через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:

  • заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
  • документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
  • учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
  • соглашение о залоге права требования;
  • кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
  • платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.

Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.

В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.

Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:

  • при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
  • при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.

По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации. С момента внесения указанной информации в ЕГРН залоговое обязательство считается зарегистрированным и приобретает юридическую силу для участников правоотношения.

Правовые последствия залога права требования

С момента регистрации залогового обязательства и внесения сведений о залоге права требования в ЕГРН, для граждан, застройщика и кредитного учреждения наступают различные правовые последствия.

Оформление договора о залоге позволяет гражданам реализовать возможность участия в долевом строительстве путем получения необходимых денежных средств за счет ипотечного кредита. Дальнейший правовой статус участника долевого строительства характеризуется следующими особенностями:

  1. правоотношения между застройщиком и гражданином по-прежнему существуют, по истечении установленного договором срока объект должен быть передан дольщику;
  2. возникает обязательство по кредитным платежам, за неисполнение которого на залог может быть обращено взыскание;
  3. в случае нарушения застройщиком условий о передаче объекта, либо в отношении качественных характеристик помещения, гражданин имеет право предъявлять претензии наравне с кредитным учреждением (залогодержателем);
  4. после передачи возведенного объекта залоговое обязательство подлежит изменению, так как с момента получения квартиры право требования к застройщику утрачивает свою силу;
  5. новым предметом залогового обязательства станет готовый объект недвижимого имущества.

Для застройщика залог права требования практически не имеет юридического значения, так как у него остается неизменным обязательство по сдаче готового объекта в установленный срок. При нарушении сроков строительства застройщику предстоит урегулировать спор не только с гражданами, но и кредитным учреждением.

Банк, который приобрел залоговое обязательство в обеспечение кредитного договора, становиться активным участником правоотношений долевого строительства. При наличии определенных обстоятельств банк может осуществлять следующие действия:

  1. требовать от застройщика устранения нарушений в части сроков и качестве возведения объекта;
  2. участвовать в качестве кредитора по делу о несостоятельности (банкротстве) строительной организации;
  3. обращать взыскание на предмет залога при нарушении гражданами обязательств по кредитному договору.

После установления залога права требования устанавливается обременение на несуществующий в натуре объект недвижимого имущества. После его фактического возведения стороны договора о залоге будут обязаны внести изменения в предыдущее соглашение, либо оформить новый документ, по которому залогом будет выступать готовое жилое помещение.

В качестве залогодержателя банк также приобретает право контролировать процесс возведения сооружения, в том числе соблюдение отдельных этапов строительства. С этой целью у застройщика могут запрашиваться любые документы, имеющие отношение к строящемуся объекту, у банка и участника долевого строительства возникают равные права по информационному обеспечению о деятельности строительной организации.

Прекращение залогового обязательства может наступать при наличии двух оснований:

  • полное погашение заемщиком суммы ипотечного кредита;
  • обращение взыскания на заложенное право требования.

Для снятия залога сторонам вновь необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган. После проведения процедуры регистрации сведения о залоговом обязательстве будут исключены из ЕГРН, о чем стороны получат подтверждающие документы.

Если у вас остались вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответит.

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Последовательность действий заявителя

Какие документы необходимы

1. Совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации договора залога прав требования. Если договор нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации может быть представлено нотариусом, удостоверившим данный договор, или его помощником. Если с заявлением обращается представитель залогодателя или залогодержателя, необходимо представить нотариально удостоверенную доверенность. Бланк заявления можно скачать на сайте Росреестра, получить в офисе Росреестра, Кадастровой палаты и МФЦ.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями и изменениями, если сторонами заключались соглашения об изменении (оригинал, который затем будет возвращен заявителю).

4. Зарегистрированный договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями, если таковой заключался (оригинал, который затем будет возвращен заявителю).

5. Договор о залоге прав требования со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, если договор нотариально удостоверен один из которых оригинал).

6. Кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается залогом (оригинал и копия).

Для юридических лиц дополнительно потребуются учредительные документы (оригиналы или копии, заверенные нотариусом или руководителем юридического лица), а также документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от его имени (оригинал или нотариально заверенная копия).

Могут понадобиться следующие документы:

    Если договор подписан представителем стороны (сторон) договора – документ, подтверждающий полномочия на подписание договора (оригинал и копия).

Если предметом договора залога является имущество, отчуждение которого допускается с согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, – такое согласие (оригинал и копия).

Для физических лиц – нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора или документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия; решение суда – копии

  • Для юридических лиц – решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия).
  • Заявитель по желанию может представить документ об уплате государственной пошлины. Если подтверждение об уплате пошлины не было получено от заявителя, Росреестр запросит его в рамках системы межведомственного информационного взаимодействия*. Если информация об уплате отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, документы для регистрации прав не рассматриваются и будут возвращены заявителю.

    * Возможность получения подтверждения об уплате государственной пошлины в порядке межведомственного взаимодействия уточните на сайте Росреестра, у оператора центра телефонного обслуживания или у специалиста в офисе.

    Сроки предоставления и стоимость услуги

    За регистрацию договора залога прав требования участника долевого строительства взимается государственная пошлина:

    • 1 000 руб. для физических лиц, разделенная на количество участников договора;

  • 4 000 руб. для юридических лиц, разделенные на количество участников договора.
  • Если договор заключен между юридическим и физическим лицом, взимается государственная пошлина в размере 1 000 руб.

    Оригинал договора с регистрационной надписью выдается заявителю в течение одного месяца со дня приема заявления и документов органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Если принято решение об отказе в государственной регистрации, сообщение о таком отказе должно быть направлено заявителю в срок не более 5 дней после окончания установленного срока регистрации.

    Возможные причины для приостановления государственной регистрации прав:

      возникновение у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;

    отсутствие необходимых документов или сведений, запрашиваемых по межведомственным запросам;

    непредставление документов, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

    несоответствие договора залога и приложенных к нему документов требованиям законодательства;

    наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания;

    письменное заявление стороны (сторон) сделки или их представителей;

  • поступление определения или решения суда, в том числе о запрете осуществления регистрационных действий.
  • Возможные причины для отказа в государственной регистрации:

    • с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

      представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

      не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, если обязанность по их представлению лежит на заявителе;

      имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

      ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

    • ипотека указанного в договоре имущества не допускается в соответствии с законодательством, содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям законодательства.

    Для получения подробной информации посетите сайт Росреестра или обратитесь к специалисту в офисе.

    Как подать документы

    Зарегистрировать договор залога прав требования участника долевого строительства можно любым из предложенных способов:

    1. Обратиться в офис Росреестра или Кадастровой палаты.

    Запишитесь на прием заранее:

      на официальном сайте Росреестра в разделе «Офисы и приемные»;

  • по единому номеру центра телефонного обслуживания Росреестра.
  • 2. Подать документы в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Удостоверьтесь, что МФЦ предоставляет данную услугу.

    3. Отправить нотариально заверенные документы почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра или Кадастровой палаты по месту нахождения объекта недвижимости.

    4. Подать заявление и необходимые документы, подписанные электронной подписью, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги»*.

    * Возможность предоставления документов на данную услугу в электронном виде уточните на сайте Росреестра, у оператора центра телефонного обслуживания или у специалиста в офисе.

    Вы можете оперативно отслеживать статус рассмотрения своего заявления с помощью электронного сервиса «Проверка статуса запроса» на сайте Росреестра независимо от того, каким способом вы подали документы.

    Управление мониторинга и повышения качества государственных услуг Росреестра

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector